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18/07/2025
El Gobierno Nacional oficializó la reglamentación de las hipotecas divisibles, una herramienta largamente esperada por el sector inmobiliario y financiero. A través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y Justicia, publicada en el Boletín Oficial el 16 de julio, se establece un nuevo marco legal que permitirá dinamizar el acceso al crédito, fomentar la construcción y contribuir a la reducción del déficit habitacional.
La normativa habilita la constitución de hipotecas divisibles sobre inmuebles aún no subdivididos legalmente, destinados a desarrollos inmobiliarios futuros. Esto incluye tanto proyectos en construcción —conocidos comúnmente como propiedades “en pozo”— como lotes en barrios cerrados o urbanizaciones en desarrollo.
Hasta ahora, la imposibilidad de hipotecar una unidad antes de su escrituración o subdivisión limitaba fuertemente el acceso al crédito hipotecario en las etapas tempranas de los proyectos. Con esta medida, cualquier persona podrá acceder a financiamiento en las mismas condiciones que una propiedad terminada, lo que marca un antes y un después en el mercado argentino.
Para que una hipoteca divisible pueda constituirse, deben cumplirse varios requisitos técnicos y registrales:
El dominio del inmueble debe estar libre de gravámenes, o estos deben ser expresamente reconocidos por el acreedor.
Debe existir un proyecto de subdivisión con planos aprobados o en trámite, incluyendo el compromiso formal de afectación al régimen de propiedad horizontal o subdivisión parcelaria.
El acto constitutivo debe prever de manera clara la división del crédito y de la garantía hipotecaria.
Una vez cumplidos estos requisitos, la hipoteca podrá ser posteriormente cedida, securitizada, incorporada a fideicomisos financieros o utilizada como respaldo para la emisión de letras hipotecarias, conforme a la legislación vigente.
Uno de los avances más destacados es la creación de un folio especial vinculado al inmueble, en el que se podrán inscribir los boletos de compraventa y contratos futuros. Esto otorga seguridad jurídica tanto al comprador como al desarrollador, garantizando la trazabilidad de la operación y su oponibilidad frente a terceros.
La resolución también incorpora una innovación clave: la posibilidad de constituir hipotecas sobre el derecho real de superficie. Esta figura permite garantizar desarrollos donde el constructor no es propietario del terreno, pero sí tiene el derecho a construir en él —ya sea sobre la rasante, el vuelo o el subsuelo— durante un plazo determinado.
Esto amplía el universo de garantías posibles y abre nuevas oportunidades de desarrollo urbano, en especial en zonas de alta densificación o terrenos fiscales concesionados.
Esta reforma busca corregir una de las principales restricciones estructurales del mercado inmobiliario argentino: la falta de herramientas para financiar desarrollos en etapas tempranas. La imposibilidad de hipotecar inmuebles no subdivididos o en etapa de proyecto limitaba tanto la oferta de unidades como la viabilidad financiera de obras a ejecutar por el sector privado.
Con las hipotecas divisibles, se espera:
Mejorar el acceso al crédito hipotecario a largo plazo.
Aumentar la inversión en desarrollos inmobiliarios.
Ofrecer nuevas garantías aceptables para el sistema financiero.
Brindar mayor previsibilidad jurídica a todas las partes involucradas.
En un contexto donde el déficit habitacional supera los tres millones de viviendas y el acceso al crédito es casi inexistente, esta medida se presenta como una herramienta clave para impulsar el mercado, fomentar la inversión privada y facilitar el acceso a la vivienda a mediano plazo.